新的一年,需要复盘。
最近的一年,上海哪些地方涨了?哪些地方跌了?
(资料图片仅供参考)
我仔细梳理了下各板块最近一年的成交价,发现:
豪宅先涨后跌,总体上涨;
而有些地方,回撤明显,价格实实在在地跌了……
临港二手房下跌明显
临港的标杆楼盘,万科金域澜湾,2021年5份还有5.4万的成交,而最新的成交价单价只有4.1万。
嘎一下,接近20%干没了。
临港二手房短期来看,面临着新房的天量供应冲击。
所以现在去临港买房的人,是能买新房就绝对不会买二手;
毕竟3万多的新房一大把,谁要去买四五万的二手房呢?
不过,临港的未来还是值得期待一下的,这边的规划落地速度相当给力。
就是我们的思路要换一下,不要把临港看成是市区的延伸,而是独立的超级海滨城市,属于上海的二线城市。
吴泾紫竹半岛花园回调不少
2021年3月份有10万单价成交。
最新已经有了8万的成交单价,从最高点下来20%跌没了。
坦白来讲,吴泾的产业很强,有英特尔,商飞,可口可乐等明星企业;学校也有华二附属。
“产业+教育”,所以吴泾的“坑”是最容易踩的。
吴泾的缺陷在于距离市区太远,去核心市区尤其不便,商业配套也十分拉胯。
而且华二只对口紫竹片区,其他地方都上不了, 并且这个“华二”学区水分还不小。
紫竹半岛之前10w的单价,我买古美莘庄不香吗?
部分挂户口的老破小xq房暴跌
还有,单纯挂户口的老破小xq房,典型的比如闵行春申的高兴花园,价格暴跌。
高兴花园挂户口1房,2021年2月份价格最高的时候,有接近十万的成交单价。
现在,最新成交两室一厅5.9万,一室一厅7.2万,用暴跌来说并不过分。
去年高位接盘的,估计大腿都要拍断了!
高兴花园下跌,一方面是由于其XQ需要入户满一年才能读,没有户口就不能上;
而且后来的XQ统筹中加入了菜小,这样高兴花园便不再稳妥。
类似的,还有杨浦的鞍山新村。
鞍山新村的教育一直很强,杨浦一梯队,但是房子房龄太老,而且读书入户年限要求高。
整个鞍山板块因为居住密集,学区把控非常严格。
大部分是到户5年,最低也需要2年,劝退了很多人。
现在鞍山新村的房子整体成交周期都很长,价格相比几年前最高点也跌了一些,但不是很明显,毕竟内环内地段撑着。
但别的房子这两年都在大涨,你不涨不就是跌?
而且高兴花园、鞍山新村这种二十多年的老破小,产品本身就没有一丁点的竞争力。
建议买XQ房,面对未来多校划片的不确定因素。
我们可以选一些九年一贯制的xq,或者选一些整个片区都是好学校的xq,或者选一些新建校,xq溢价率不高的学校。
远郊万年不涨,甚至跌了。
浦东书院的丽泽菏亭苑,2009年的次新房。
81平两房中楼层,2017年的成交价是181万,2021年的成交价170万,没涨就算了,还跌了5%。
2022年11月,同户型的成交价格依然在170万上下浮动。
这不是个案,是书院镇整个板块的常态。
为什么书院镇这么惨?
因为浦东的跳空式发展逻辑。城市化发展到了周浦,直接就跳到了临港。
所以周浦到临港中间的整个片区,都很垃圾。
没有政策扶持,书院镇自身发展也很不咋地,板块内大多也都是农田。除了有个非常小的禹州广场外,也没有其他什么配套。
16号线贯穿板块,但距离居民区老远,辐射能力实在有限。
奉贤海湾板块的绿地香颂,就更惨了,2011年的小区。
2017年的时候,47平的一房能卖到125万。而到了2021年,同户型最高成交价才91万。
这5年,不仅没涨,反而跌了27%。
这就是典型的,别人吃肉,这里挨揍。
这两个地方的共同点是:
超远郊,距离市中心普遍30公里以外;没有地铁,或者地铁距离居住区较远。
判断一个地方有没有前途,就看这里的接盘侠都是什么人。
只有上海本地人接盘的地方,都是标准的老县城,不要碰就是了,惠南就是典型。
类似的新场,宣桥,也是同样的地方,不要买就是了。
这些地方除了距离市中心太远,市区资源辐射不到之外,一个很致命的问题,是当地的楼市只有本地土著在接盘,
新上海人不去买,市区土著也不去买,没有任何的增量资金入市,可不就涨不起来?
这些地方未来会既跑输通胀,又跑输大盘,因为这里基本没有人口流入,产业也是低附加值的农业和工业,房子要出租都租不掉,新房供应也不少。
豪宅先涨后跌,总体上涨
22年6月份解封之后豪宅经历了一波大的上涨。
翠湖天地四期,172平的小三房,低楼层,成交单价32万,大冤种的味道出来了。
凯德茂名公馆,高楼层,成交单价33万以上!
疫情以来,全球放水,我们也不例外,M2数字蹭蹭上涨。
作为一线城市核心资产,豪宅价格自然水涨船高。
再说细点,豪宅涨,一方面是有钱人大额资金的避险需求。
实体经济不振,股市也不行,手里大把的钱没地去……
另一方面,豪宅是很好的贷款抵押物。
放了这么多水,但从银行贷款需要抵押物呀,这个就不细说了,懂得都懂。
22年四季度豪宅冲高回落,跌了一些,但总体还是涨了不少。
尤其稀缺品质房源,只要价格合理,依然是出一套卖一套。
从供给端来说,大面积房源供应少,也是豪宅涨价的一个因素。
根本原因是,上海的豪宅,需求端是全国乃至全球的富人,而现实是中国的有钱人越来越越多,越来越有钱。
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